賃貸中の物件はそのまま売れる？「オーナーチェンジ」の仕組みと注意点を解説【横浜市南区】｜横浜　不動産売却コラム｜センチュリー21ミナトホーム

こんにちは！センチュリー21 ミナトホームです。

「転勤で貸していた自宅を、そろそろ手放したい」
「投資用に持っていたマンションを売りたいけれど、まだ入居者がいる」

このように、賃貸として貸し出し中の物件を売却したいというご相談をよくいただきます。
結論から申し上げますと、入居者様が住んでいる状態のままでも売却は可能です。

これを不動産用語で**「オーナーチェンジ」**と呼びます。
今回は、このオーナーチェンジ売却の仕組みや、通常の売却との違いについて解説します。

1. 入居者の許可は必要？

「売却するには、入居者や連帯保証人の許可が必要なのでは？」と心配されるオーナー様も多いですが、承諾を得る必要はありません。

売買契約が成立し、所有権が移転した後に、「オーナー（貸主）が変わりました」という通知を、売主と買主の連名で入居者様へ送るのが一般的な流れです。
ですので、入居者様とのトラブルを過度に心配することなく、売却活動を進めることができます。

2. 査定方法の違い：「収益還元法」とは

売却の手順自体は、通常の空き家売却とほとんど変わりません。
しかし、大きく異なるのが**「査定価格の算出方法」**です。

居住用の物件（マイホーム）とは異なり、賃貸中の物件は「投資用不動産」として扱われます。そのため、物件そのものの価値だけでなく、**「その物件がどれくらい収益（家賃収入）を生み出すか」**という視点で評価されます。

これを**「収益還元法」**といいます。
周辺の家賃相場や利回りなどを考慮して価格が決まるため、一般的な居住用物件の査定額とは異なる結果になることがあります。

3. オーナーチェンジ売却の注意点

オーナーチェンジには、いくつか知っておくべき注意点（デメリット）もあります。

• ターゲットが限定される
  「自分が住む家」を探している人ではなく、「投資家」が主な購入層となるため、一般的な物件よりも購入希望者の幅（ニーズ）が狭まる傾向があります。
• 査定価格が低くなる傾向がある
  上記の理由や、投資利回りを重視されるため、居住用として売るよりも価格が控えめになることがあります。
• 室内の内覧ができない
  入居者様が生活しているため、購入希望者が室内を確認できないケースがほとんどです。室内の状態や、退去時の原状回復費用が不透明であることは、買主にとってリスクとなるため、売却に時間がかかる場合もあります。

まとめ：まずはプロに査定依頼を

賃貸中の物件売却は、通常の売却とは異なるノウハウが必要です。
「今の家賃で、いくらくらいで売れるのか？」
「売却と賃貸継続、どちらが得か？」

そのようなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度私たちにご相談ください。
投資用物件の取り扱い経験も豊富なスタッフが、最適なプランをご提案いたします。

横浜市南区の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで

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