契約不適合責任とは？？｜横浜　不動産売却コラム｜センチュリー21ミナトホーム

契約不適合責任とは？？
カテゴリ：不動産売却コラム 　/　投稿日付：2025/08/08 11:44

これまでは「瑕疵担保責任」でしたが、2020年4月から法改正により「契約不適合責任」に変わりました。
「瑕疵」とは、欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては購入段階では気づかず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。そのため、「隠れた瑕疵」とも呼ばれます。売買後に売主が知らなかった瑕疵が発見された場合に、売主が責任を負う範囲や対応する期間を定めたものです。

改正後、買主様が請求できる項目が５つになりました。

「瑕疵担保責任」　　→　　　「契約不適合責任」
①契約解除　　　　　　　　　①追完請求
②損害賠償　　　　　　　　　②代金減額請求
　　　　　　　　　　　　　　③催告解除
　　　　　　　　　　　　　　④無催告解除
　　　　　　　　　　　　　　⑤損害賠償請求

①追完請求とは、契約内容と異なっている部分を買主様が契約通りにするよう請求することです。
法改正前は「買主様が瑕疵を知らなかった」ことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているか否かが問題になるため、買主様は請求しやすくなりました。なお、契約内容と異なるもおのを売った場合、売主様は落ち度がなくても追完請求されます。
②代金減額請求とは、追完請求の補修を請求しても売主様が修理をしないとき、あるいは修理不能であるときに認められる権利です。あくまでも追完請求がメインの請求であり、それがなされなかった場合に代金減額請求ができます。ただし、明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは買主様は直ちに請求することが定められています。

③催告解除は追完請求したにも関わらず、売主様がそれに応じない場合に買主様が催告して解除できる権利です。売主様が追完請求に応じない場合、買主様は「代金減額請求」と「催告解除」の２つの選択肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主様は買主様に売買代金を返還しなければなりません。

④無催告解除は、契約不適合により、「契約の目的を達成しないとき」に行うことができます。逆に言えば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められません。

最後に⑤損害賠償請求は、契約不適合があった場合、買主様は損害賠償請求をする権利が認められています。民法改正後、売主様に落ち度や過失がない場合は、売主様は損害義務を免れるということが明文化されました。


このように買主様は請求できることが増え、売主様は責任が増えました。
また、瑕疵担保責任では、瑕疵かどうかを問うだけで大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかがポイントになるので、問題の有無をはっきりさせやすくなりました。一方で、不動産の不具合などが契約内容に記載されているならば、その不具合について問うことはできません。そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。また契約不適合責任も任意規定なので、実際の契約書の内容がどうなっているか非常に重要となるので、売るとき・買うときはしっかりと契約書を確認することが大切です。

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