未登記建物の売却について｜横浜　不動産売却コラム｜センチュリー21ミナトホーム

未登記建物は売買することができます。ただし、買主にとってデメリットやリスクがあるので、売却しにくかったり、売却価格に影響が出たりすることがあります。

購入し取得したにも関わらず、所有権を第三者に主張することができません。不動産取引では通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権移転登記も行います。ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことができません。
仮に２重売買などで取引後に他の人がその建物を登記した場合、他の人に所有権を公示されてしまう可能性があります。
そんな危険性がある建物を購入しようとは思う方は少ないかと思います。

次に住宅ローンの融資を利用しようとしても、抵当権が設定できないため、融資を受けることができません。
融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。万一、返済不能などになった場合に抵当権が実行され競売にかけられることになります。しかし、抵当権を設定する建物の登記がなければ権利は設定できません。

買主の名義で登記できるようにするには、だれが所有者なのかわかるように登記を「保存登記」と言いますが、「保存登記」をするためにはまず建物の「表題登記」が必要となります。

「表題登記」とは、不動産を特定するため、「不動産登記の標題部になされる登記」のことです。
建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造などの登記になります。
ちなみに不動産登記法では、表題登記のない建物の所有権を取得したものは、取得日から１ヶ月以内に表題登記を申請しなければ１０万円以下の過料となっています。

次は「所有権保存登記」を行います。保存登記を行うことでその建物の所有者を掲示することができます。いきなり買主の名義で保存登記することは法律上難しい為、売主の名義にすることが一般的です。
これら費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどは事前に取り決めが必要です。

標題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士に依頼することとなります。

また、建物全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。これは別棟を建築したり、増築した場合です。
買主が建物を利用するか増築や解体するか、金融機関を利用するか、どこの金融機関を利用するか、など様々なケースが考えられます。

まずは不動産会社へ相談してみてください。
土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、物件の特性や想定する購入希望者なども考えながらアドバイスがもらえるかもしれません。

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