収益物件の売却で失敗しないための2つのポイント｜横浜　不動産売却コラム｜センチュリー21ミナトホーム

収益物件（賃貸中の不動産）の売却で失敗しないためには、「投資用不動産に強い不動産会社選び」と「節税効果が薄れるタイミングの見極め」の2点が重要です。
買主は投資目的で購入するため、居住用物件とは異なる視点での売却戦略が求められます。

収益物件の査定は「利回り」が基準（収益還元法）

収益物件の査定には、主に「収益還元法」という手法が用いられます。これは、物件が生み出す将来の家賃収入と期待される利回りから売却価格を算出する方法です。買主は「どれだけの利益（利回り）を得られるか」を重視して取引を行います。

収益物件の売却で失敗しないための2つのポイント

ポイント①：投資用物件に強い不動産会社を選ぶ

居住用と投資用の不動産では、ターゲット層やアピールポイント、必要な専門知識が大きく異なります。収益物件の売却を成功させるには、投資家とのネットワークを持ち、収益還元法に基づく適切な価格設定や提案ができる専門の不動産会社に依頼することが不可欠です。

ポイント②：節税効果が薄れる時期を売却タイミングにする

収益物件の最適な売却タイミングは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る時期（デッドクロス）です。

• 経費計上による節税効果
  投資用不動産は、建物の耐用年数に応じて「減価償却費」を経費計上できるため、所得税などの税金対策になります。また、ローン返済額のうち「利息分」も経費として計上可能です。
• 節税効果が薄れるメカニズム
  ローンの毎月の支払額が一定であっても、最初は経費にできる「利息分」の割合が高く、徐々に経費にできない「元金分」の割合が高くなっていきます。
• 売却のベストタイミング
  経費にできない「元金分の金額」が「減価償却費」を上回ると、帳簿上の利益が増えて税金負担が重くなり、手元のキャッシュフローが悪化します。この節税効果が薄れるタイミングを見計らって売却するのがおすすめです。

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