不動産売却時に税金はかかる？譲渡所得税の計算方法と取得費が不明な場合の対処法｜横浜　不動産売却コラム｜センチュリー21ミナトホーム

結論：不動産売却で「利益」が出た場合のみ税金がかかります

居住用の不動産を売却（譲渡）した際、売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合は、原則として「不動産譲渡所得税」が課税されます。逆に言えば、売却して利益が出なかった（損をした）場合には、この税金はかかりません。※各種特例を適用できる場合もあります。

譲渡所得（利益）の計算方法

売却による利益は、単純な売却価格ではなく、以下の計算式で算出します。

• 譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却価格） － （取得費 ＋ 譲渡費用）
  • 譲渡価額：不動産を売却した金額
  • 取得費：その不動産を購入した際の代金や諸費用
  • 譲渡費用：今回の売却にかかった仲介手数料などの諸費用

購入時の価格（取得費）がわからない場合の注意点

「売買契約書を紛失した」「相続した物件で当時の価格がわからない」など、取得費が不明なケースは少なくありません。
取得費を証明できない場合は、特例として「概算取得費」を用いて計算します。

• 概算取得費の計算式：売却価格 × 5％
  • （例）1,000万円で売却した場合、取得費は「50万円」として計算されます。

【注意】概算取得費を用いるデメリット

概算取得費（5%）を適用すると、実際の購入価格よりも取得費が大幅に低く見積もられることが多くなります。その結果、実際には利益が出ていないのに「多額の利益が出た」とみなされ、高額な税金が課せられる可能性があります。

契約書が見つからない場合の代替手段

売買契約書がない場合でも、以下のような資料を用いて取得費を合理的に推計できる場合があります。

1. 登記簿謄本（登記事項証明書）：設定されている抵当権の金額から推測する
2. 市街地価格指数：当時の地価動向などの統計データを用いて算出する
3. その他の資料：当時のパンフレット、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、通帳の引き出し履歴など

※これらの代替手段が必ず認められるとは限らず、最終的な判断は税務署が行います。

迷ったら不動産会社や税理士へご相談を

「それらしい書類はあるが使えるかわからない」という場合は、まずは不動産会社の担当者にご確認いただくことをお勧めします。古い書類や専門的な書類は、提携の司法書士に確認を依頼することも可能です。

また、不動産の税務に強い税理士であれば、多角的な視点から取得費を証明するためのアドバイスが可能です。不動産会社は税理士と提携していることも多いため、ご自身で判断して諦めてしまう前に、まずは一度ご相談ください。

横浜市南区の不動産売買のご相談は、センチュリー21ミナトホームまで
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