住宅ローン返済中でも家は売却できる？「売却代金で完済」する仕組みと抵当権抹消｜横浜　不動産売却コラム｜センチュリー21ミナトホーム

【結論】住宅ローン返済中でも、不動産の売却は可能です。
「ローンを完済しないと売れないのでは？」と疑問に思うかもしれませんが、多くの場合、家を売却した代金を受け取るのと同時にローンを一括返済するため、手元に完済するための現金がなくても売却活動を始めることができます。

ただし、物件を次の購入者に引き渡す日（決済日）には、必ずローンを完済し、金融機関の「抵当権」を抹消することが絶対条件となります。ここでは、その仕組みと手続きについて分かりやすく解説します。

手元に資金がなくても大丈夫？「売却代金での完済」について

ローン返済中の家を売却する場合、買主から売却代金を受け取る日（決済日）に、その代金をそのまま金融機関への返済に充ててローンを完済するのが一般的です。

もし、売却代金だけではローン残債（残りの借入金額）を返しきれない「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補うか、住み替えローンの利用などを検討する必要があります。まずは不動産会社に査定を依頼し、売却代金でローンが完済できそうかを確認することが第一歩です。

なぜ完済と「抵当権の抹消」が必要なのか？

不動産を購入して住宅ローンを組む際、金融機関はその不動産を担保として「抵当権」を設定します。これは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を売却して資金を回収できる優先的な権利のことです。

新たに不動産を購入する方に対して、金融機関は「前所有者の抵当権が外れていること」を条件に住宅ローンの融資を行います。そのため、売却代金でローンを完済した上で、この抵当権を外す（抹消する）手続きを行わなければ、次の購入者に家を引き渡すことができないのです。

抵当権を抹消する流れと必要な6つの書類

決済日にローンを完済すると、金融機関から抵当権を外すための「抵当権抹消書類」が交付されます。この書類を用いて法務局で手続きを行うことで、抵当権が抹消されます。

抵当権の抹消登記には、主に以下の6つの書類が必要です。

1. 登記済証 または 登記識別情報
2. 登記原因証明情報（抵当権解除証書など）
3. 委任状（代理権限証明情報 ※司法書士に依頼する場合）
4. 金融機関の資格証明書（代表者事項証明書など）
5. 抵当権抹消登記申請書
6. 登記事項証明書

抵当権抹消にかかる費用と手続きの依頼先

抵当権抹消手続きにかかる費用は、登録免許税（印紙代）や司法書士への報酬を含めて、概ね15,000円～20,000円程度が相場です。

不動産売却の決済日は、「売主のローン完済・抵当権抹消」と「買主の所有権移転・新たな抵当権設定」を同日に連続して行う非常に重要な日です。安全かつ確実な取引のため、実務的にはプロである司法書士に委任して手続きを行います。

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