【新築マンション購入後の転勤】「貸す」か「売る」か？判断基準と注意点をプロが解説｜横浜　不動産売却コラム｜センチュリー21ミナトホーム

新築マンション購入後に転勤が決まった場合、選択肢は「賃貸に出す」か「売却する」の2つです。将来戻る予定があるなら「定期借家契約」での賃貸、戻る予定がない場合や空室リスクを避けたい場合は「売却」が適しています。ただし、賃貸・売却のどちらを選ぶ場合も、住宅ローン控除の適用や金融機関への事前相談など、資金面での重要な注意点があります。

1. 転勤時にマンションを「貸す」場合のポイント

購入したばかりのマイホームを手放したくない場合、一般的には「賃貸に出す」という選択肢をとります。その際、将来自分たちが戻ってきたときにスムーズに再入居できるよう、契約方法を慎重に選ぶ必要があります。

「普通借家契約」と「定期借家契約」の違い

賃貸契約には大きく分けて2つの種類があります。

• 普通借家契約（一般的な契約）
  • 特徴: 借主の権利が強く保護される契約です。
  • リスク: 契約期間が満了しても、借主が退去を希望しない限り、貸主側の都合（転勤から戻ってきたなど）で一方的に契約を終了させて立ち退いてもらうことは原則できません。
• 定期借家契約（期限付きの契約）
  • 特徴: あらかじめ契約期間（例：転勤期間である3年間など）を定めて貸し出す契約です。
  • メリット: 契約期間が満了すれば、借主は必ず物件を明け渡さなければならないため、転勤から戻ってきたタイミングで確実に我が家に再入居できます。なお、お互いの合意があれば「再契約」という形で期間を延長することも可能です。

2. 転勤時にマンションを「売る」場合のポイント

管理の手間や将来的なリスクを考慮し、思い切って「売却する」ケースも少なくありません。特に「新築・未入居」の状態で売りに出す場合、中古マンション売却において非常に強いアドバンテージとなります。

新築・未入居物件の売却強み

• 早期売却の可能性: そのマンションの分譲時に買いそびれてしまった方や、新築にこだわりたい買主に対して、比較的スムーズに売却できるケースが多いです。
• 高値売却 of 期待: 不動産相場は近隣の市況に左右されますが、新築・未入居という希少価値から、購入時と同等、あるいは市況によってはそれ以上の価格で売却できる可能性もあります。

3. 新築マンションを貸す・売る際の重要な注意点

賃貸と売却のどちらを検討する場合でも、資金計画に関わる以下の2点には必ず注意してください。

注意点①：住宅ローン控除（減税）が受けられなくなる

住宅ローン控除を受けるためには、「住宅の取得日から6か月以内に入居し、各年の12月31日まで引き続いて本人が住んでいること」が原則的な要件です。
そのため、売却する場合はもちろん、賃貸に出して住民票を転勤先に移した場合も、原則として住宅ローン控除は受けられなくなります。

• 例外（単身赴任の場合）: 転勤が単身赴任であり、配偶者や扶養親族が引き続きそのマンションに居住している場合は、控除を継続して受けられる場合があります。
• 再入居時の特例: 家族全員で転居した場合でも、事前に所定の手続きを行い、転勤終了後に再びそのマンションに戻って入居した場合は、残りの控除期間について再適用を受けられる仕組みがあります。

注意点②：金融機関への事前相談が必須（無断賃貸はNG）

住宅ローンは「債務者本人が居住すること」を条件に、低金利で融資されています。そのため、金融機関に無断で第三者に賃貸することは契約違反となり、最悪の場合はローンの一括返済を求められるリスクがあります。
転勤などのやむを得ない事情がある場合は、必ず事前に融資先の金融機関に相談し、承諾を得るか、一時的に賃貸用ローン（不動産投資ローン）へ切り替えるなどの手続きを行ってください。

4. 「賃貸」か「売却」かの判断基準

どちらを選択すべきかは、将来のライフプランやリスク許容度によって異なります。

空室リスクと「ダブルローン」の懸念

賃貸を選択した場合、最も注意すべきは「空室リスク」です。住宅ローンを返済しながら賃貸に出す場合、入居者が退去して空室になると、家賃収入が途絶えます。その結果、転勤先の家賃と、所有しているマンションの住宅ローンの「ダブルの支払い」が発生し、家計を大きく圧迫する可能性があります。

5. よくある質問（Q&A）

Q. 転勤から戻ってきたら、貸していたマンションにすぐ住めますか？

A. 「定期借家契約」で貸し出していれば可能です。
契約期間満了とともに借主は退去しなければならないため、戻る時期に合わせて期間を設定しておけばスムーズに再入居できます。一般的な「普通借家契約」の場合は、貸主の都合で立ち退いてもらうことが極めて困難なため避けてください。

Q. 住宅ローンを返済中のまま、他人に貸し出すことはできますか？

A. 原則として金融機関の承諾が必要です。
住宅ローンは自己居住用が前提であるため、無断で賃貸に出すことはできません。ただし、転勤などのやむを得ない事情であれば、金融機関が一時的な賃貸を認めてくれるケースもあります。必ず事前に融資窓口へご相談ください。

まとめ：最適な選択は地域密着のプロにご相談ください

新築マンション購入直後の転勤は、精神的にも金銭的にも大きな決断を迫られます。賃貸に出して資産として保有し続けるべきか、あるいは未入居の強みを活かして早期に売却すべきかは、お客様のライフプランや地域の不動産市況によって最適解が異なります。

センチュリー21では、地域の賃貸相場と売買相場の双方から客観的なシミュレーションを行い、お客様にとって最も有利なプランをご提案いたします。まずはお気軽にご相談ください。

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