不動産売却における譲渡所得税率の違いとは？短期・長期の判定基準と注意点｜横浜　不動産売却コラム｜センチュリー21ミナトホーム

不動産を売却した際に、売却益（譲渡益）に対して課税されるのが「譲渡所得税」です。
譲渡所得には「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つが課税されますが、その税率は不動産の「所有期間」によって大きく異なります。

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える（5年超）場合は「長期譲渡所得」に区分され、税率には約2倍の差が生じます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率比較表

（※）復興特別所得税は、各所得税額に対して2.1%が課税されます。

所有期間「5年」の判定は「1月1日」が基準

所有期間の判定において、最も注意しなければならないのが「1月1日ルール」です。
実際の所有期間が丸5年を経過していても、税法上の判定基準日は「売却（譲渡）した年の1月1日時点」となります。

例えば、5年数ヶ月所有した後に売却（決済・引き渡し）した場合でも、その年の1月1日時点までさかのぼって5年を超えていなければ、税率の高い「短期譲渡所得」として扱われます。
確実に長期譲渡所得の適用を受けるためには、「取得した年に6を足した年」の1月1日以降に売却する必要があります。

所有期間の開始日（取得日）と終了日（譲渡日）はいつ？

不動産の「取得日（所有開始）」と「譲渡日（所有終了）」の決定は、税額の計算において重要です。新築か中古かによる区分ではなく、原則として以下の通り納税者が有利になる日付を選択できます。

• 原則：引渡日基準
  原則的には、不動産の「引き渡しがあった日」を取得日および譲渡日として計算します。
• 例外：売買契約日基準（選択可能）
  納税者の選択により、「売買契約を締結した日（契約の効力発生日）」を取得日または譲渡日とすることも可能です。

注意点
ご自身で建築された新築建物などは「建築完了日（請負契約の場合は引き渡し日）」が取得日となり、購入時の売買契約日を基準にすることはできませんのでご注意ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 相続した不動産の所有期間はどう計算しますか？

A. 相続によって取得した不動産の場合、被相続人（亡くなった方）がその不動産を取得した日を引き継いで所有期間を計算します。
そのため、相続後にすぐ売却した場合であっても、先代が長年所有していた物件であれば「長期譲渡所得」の税率が適用されます。

Q. ちょうど5年（5年0ヶ月）で売却した場合はどちらの税率になりますか？

A. 所有期間が「5年以下」となるため、短期譲渡所得（39.63%）になります。
長期譲渡所得（20.315%）が適用されるのは、所有期間が「5年を超える（5年超）」場合のみです。5年ぴったりのタイミングでは軽減されませんので、売却時期の決定には十分ご注意ください。

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