相続不動産の評価額はどう計算する？建物・土地（路線価方式・倍率方式）の算出方法をわかりやすく解説｜横浜　不動産売却コラム｜センチュリー21ミナトホーム

相続が発生した際、対象となる不動産の価値（相続税評価額）を正しく計算することは、適正な税額を算出するために極めて重要です。

不動産の評価方法は、建物と土地で大きく異なります。本記事では、初心者の方でも自身で進められるように、建物・土地それぞれの相続税評価額の計算方法や手順をわかりやすく解説します。

1. 建物の相続税評価額の計算方法

建物の評価額の算出は比較的容易です。

建物の相続税評価額は、毎年自治体から送付される「固定資産税納税通知書」に記載されている金額がそのまま適用されます。

建物の相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額

納税通知書（または課税明細書）の「価格」もしくは「評価額」と書かれた欄を確認することで、手軽に建物の評価額を把握できます。

2. 土地の相続税評価額の計算方法

土地の評価額は、固定資産税評価額と一致するわけではありません。土地が所在するエリアによって「路線価方式」または「倍率方式」のいずれかを用いて算出します。

① 路線価方式による計算（市街地などに多いエリア）

「路線価」とは、主要な道路（路線）に面する標準的な宅地1平方メートル（㎡）あたりの評価額です。毎年1月1日時点の価格が、7月1日に国税庁によって公表されます。

【路線価方式の算出ステップ】

1. 国税庁の「財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）」を確認する
   国税庁のホームページから、相続対象の土地がある都道府県の路線価図を調べます。
2. 前面道路の路線価を確認する
   道路上に「150F」などと数字が表記されています。
   • 数字は1,000円単位です（例：150表記の場合は「150,000円/㎡」）。
   • アルファベット（例：F）は借地権割合を示す記号で、第三者に土地を貸して建物が建てられている場合などに参照します。
3. 土地の面積を確認する
   固定資産税通知書の「地積」の欄などから、対象土地の面積を調べます。
4. 簡易計算を行う
   簡易土地評価額 ＝ 路線価（1㎡あたり） × 地積（㎡）

※注意：実際には土地の形状（間口の狭さ、不整形地、奥行の長さなど）に応じて、土地の使い勝手を考慮した「各種補正・調整（評価引き下げ）」を行います。

② 倍率方式による計算（路線価がないエリア）

路線価が設定されていない地方などのエリア（倍率地域）では、固定資産税評価額を基準に計算します。

土地の相続税評価額 ＝ 固定資産税評価額 × 評価倍率

【倍率方式の算出ステップ】

1. 固定資産税の評価額を確認する
   固定資産税の通知書から、対象土地の「固定資産税評価額」を調べます。
2. 評価倍率を確認する
   国税庁ホームページの「財産評価基準書」から「評価倍率表」を開き、対象エリアの「一般の土地」から「宅地」の箇所に指定された倍率を確認します。
3. 「固定資産税評価額 × 倍率」で計算する
   確認した倍率を固定資産税評価額に掛けることで、相続税評価額が算出されます。

3. 正確な土地評価は不動産・税務のプロへ相談を

路線価に面積をただ掛け合わせただけの単純計算で相続税を申告してしまうと、本来行うべき土地の形状による各種の補正（減価要因）が反映されず、余分な税金を納めてしまう（過払い）恐れがあります。

税理士の中でも、不動産の複雑な評価補正に深く精通していない場合は、路線価に面積を掛けた額のまま申告してしまうケースが少なくありません。

土地の使い勝手や個別の条件を最大限に加味し、適正な価格（節税効果）を導き出すためには、土地評価の実績が豊富な税理士や、不動産の専門家への事前相談が推奨されます。

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