【徹底比較】リースバックとリバースモーゲージの違いとは？メリット・デメリットと選び方を解説｜横浜　不動産売却コラム｜センチュリー21ミナトホーム

「老後資金やまとまった生活資金を調達したいけれど、今の自宅には住み続けたい」とお考えの方にとって、有効な選択肢となるのが「リースバック」と「リバースモーゲージ」です。

どちらも「自宅に住みながら資金を確保できる」という共通点がありますが、その仕組みは全く異なります。ここでは、両者の最大の違いやメリット・デメリット、それぞれの仕組みについて分かりやすく解説します。

1. リースバックとリバースモーゲージの最大の違い（結論）

両者の決定的な違いは、「不動産の所有権が移転するかどうか」にあります。

• リバースモーゲージ： 自宅を「担保」にして金融機関から融資（借入）を受ける契約です。所有権は自身のまま維持されます。
• リースバック： 自宅を不動産買取業者に「売却」して現金を得る取引です。所有権は買主に移転し、売却後は賃貸物件として家賃を支払いながら住み続けます。

リースバックとリバースモーゲージの比較一覧

2. リバースモーゲージとは：概要とメリット・デメリット

リバースモーゲージとは、所有している不動産を担保に、金融機関から融資を受ける仕組みです。

メリット

• 自宅の所有権を手放さずに資金が調達できる。
• 元金については所有者が亡くなられた際の返済となるため、存命中の毎月の支払いを抑えやすい。
• 返済方法として、最終的な担保物件（自宅）の売却だけでなく、預貯金等による返済も選択可能。

デメリット・制約

• 厳しい利用制限： 年齢制限に加え、対象となる物件種別（戸建て中心など）の制限、および推定相続人全員の同意が必要となるなど、融資を受ける際の制約が多い。
• 各種リスクの存在： 将来的な金利上昇リスクや、担保物件の評価下落（担保価値減少）のリスクを考慮する必要がある。

3. リースバックとは：概要とメリット・デメリット

リースバックとは、所有不動産を不動産買取業者に売却して売却資金を受け取り、同時に賃賃借契約を締結して家賃を支払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。

メリット

• リバースモーゲージに比べて年齢や物件種別などの利用制約が少ない。
• 借入（融資）ではないため、金利上昇による返済額増加リスクがない。
• 売却資金を一括で受け取ることができる。

デメリット

• 所有権が移転するため、実質的に「自宅を手放す」ことになる。
• 自宅に対する強い愛着があるなど、手放すこと自体に心理的抵抗がある方には不向きとなる場合がある。

4. リースバックを利用する際のデザインと注意点

もしリースバックを選択する場合、事前に確認しておくべき重要なポイントが3点あります。

固定される賃料（家賃）の決まり方

リースバック後の賃料は、基本的には近隣の家賃相場を考慮して決定されることが多いです。ただし、買取業者や売却価格によって設定基準が異なるため、事前に複数社への見積もり確認が推奨されます。

自宅を再び買い戻すための「特約」

将来的に資金のゆとりができた際、売却した不動産を買い戻したいと考えるケースもあります。この場合、あらかじめ不動産売買契約書に「買戻し特約（再売買の予約）」を明記しておくことで、一定期間内であれば自宅を再取得することが可能です。

契約者逝去後の配偶者の居住継続について

通常、リースバック利用時には保証会社への加入義務（保証委託契約）が発生します。契約者が亡くなられたあと、残された配偶者がそのまま継続して住み続けるためには、改めて一定の再審査が必要となります。審査結果によっては、退去を求められる可能性があるため、生前に対策や条件を確認しておくことが極めて重要です。

5. リースバックとリバースモーゲージに関するよくある質問（FAQ）

Q：自宅を子どもへの財産として残したい場合はどちらが良いですか？

A：リバースモーゲージが適しています。リバースモーゲージは所有権が本人に残るためです。ただし、最終的には融資返済のために自宅を売却することが原則となるため、相続人が預貯金等で一括返済できない限り、最終的には家を残すことができない点に注意が必要です。

Q：マンションでもリースバックやリバースモーゲージは利用できますか？

A：リースバックはマンションでも利用しやすい傾向にあります。一方、リバースモーゲージは担保評価や年数の観点から戸建てに限定されている金融機関が多く、マンションでの利用には制限がかかりやすい特徴があります。

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